Un pumn de dezvoltatori de situații neprevăzute, risc și profit; Blogul Seattle Transit
Unora le place să vorbească și să scrie despre „dezvoltatorii lacomi”. Lăcomia este un atribut al oamenilor; cu siguranță există dezvoltatori imobiliari lacomi în Seattle. Dar există și șoferi de autobuz lacomi, profesori de grădiniță lacomi și tipul lacom care face 10 excursii la tot ce poți mânca sushi bar. De ce o profesie atrage oameni lacomi și nu o face este o întrebare sociologică, nu una economică. Luarea în considerare a modului în care o bucată de teren devine un proiect viabil din punct de vedere financiar ar trebui să risipească noțiunea că dezvoltarea imobiliară este o întreprindere condusă de lăcomie sau un mod ușor de a exploata zonarea și de a „râde până la bancă”.
Afacerea dezvoltării imobiliare este adesea caracterizată printr-o poveste simplă a pisicilor bogate și grase care cumpără terenuri, construiesc lucruri pe el și apoi culeg profituri masive, vândând ceea ce construiesc. Cu toate acestea, la fel ca orice afacere sau organizație, dezvoltarea imobiliară nu este un lucru sigur. Afacerile sunt ca dragostea; este vorba de asumarea riscurilor. Unul nu-l găsește pe dl. sau dna Chiar stând o casă privind televizorul; o astfel de întreprindere necesită implicare și vulnerabilitate.
Dezvoltarea imobiliară este despre transformarea riscului în profit; necesită riscul. Nivelurile de certitudine ale profitului în dezvoltarea imobiliară sunt foarte scăzute și, dacă ar fi mai mari, ar exista mult mai multe macarale decât sunt la orizont acum. Proiectele care ies din pământ au parcurs acum un drum lung și este posibil să fi fost nevoie de ani de muncă și de mulți bani pentru a le realiza. Iată o schiță rapidă a factorilor care afectează dezvoltarea.
Achizitionarea de pamant—Evident că fiecare proiect are nevoie de pământ. Găsirea terenului care va funcționa și acest drept la prețuri este primul pas. Dezvoltatorii privați nu au puteri de condamnare, așa că își asumă șansele cu piața și cu proprietarii de terenuri care doresc să-și maximizeze rentabilitatea. Dacă prețul este prea mare, nu se va întâmpla nimic. Asamblarea mai multor colete, de exemplu, poate dura ani și costă mulți bani, cu puține beneficii imediate.
Costurile de achiziție a proprietății sunt, de obicei, reportate în timp ca o datorie sau sunt cheltuieli mari de numerar. Oricum ar fi nevoie de mult timp pentru a recupera acești bani și, chiar dacă pe site ar putea exista ceva care generează venituri, există totuși costuri de operare asociate funcționării acelei funcții (parcare, locuințe, comerț cu amănuntul etc.)
Studiu de piață (cerere și ofertă)—Un dezvoltator ar putea avea un bun simț al ceea ce este posibil pe terenul lor, întrebarea importantă este „Dorește cineva să o cumpere?” În lumea reală, dezvoltarea imobiliară este condusă de cerere și ofertă. Pot deține bunuri imobiliare primare, dar dacă nimeni nu vrea să cumpere ceea ce vreau să construiesc acolo, nimeni nu câștigă bani. Studiile de piață sunt instrumente importante pentru a afla ce vor oamenii și ce sunt dispuși să plătească pentru asta. Dacă nu există cerere, atunci nu va exista un proiect.
Preț—Așa cum am subliniat anterior, odată ce s-a stabilit că există o cerere pentru ceea ce vrea să dezvolte un dezvoltator, trebuie să-și dea seama ce poate percepe pentru produsul său. Adesea, produsul se schimbă în funcție de cerere. Prețul spațiului, indiferent dacă este vorba de închirieri, de apartamente sau de spații comerciale, este stabilit foarte devreme și se bazează pe ceea ce se întâmplă pe piața imobiliară mai largă. Un studiu de piață îl va ajuta pe un dezvoltator să-și dea seama ce fel de caz pot face unei bănci pentru construcții și alte împrumuturi. Un dezvoltator trebuie să întrebe „Dacă îl voi construi, vor veni?” Acesta este mai bine un răspuns sincer, deoarece modelează orice altceva care se întâmplă.