Bne IntelliNews - INTERVIU PIK-ul imobiliarelor rusești
Economia Rusiei devine normală. Inflația a scăzut de la cifrele duble tipice unei piețe emergente și este în prezent de 2,7%, un nivel normal al țării. Șomajul este, de asemenea, la niveluri record de 5%, iar veniturile, deși sunt încă mult sub potențial, sunt la egalitate cu multe țări mai sărace din Uniunea Europeană (UE): venitul pe cap de locuitor este în prezent de 22.540 USD pe an.
Singura excepție o constituie ratele dobânzilor, care sunt încă la un nivel ridicat de 8,25%, în ciuda unui șir de reduceri anul acesta de către Banca Centrală a Rusiei (CBR). Cu toate acestea, chiar și acest lucru va scădea la 4-5%, poate chiar anul viitor, costul de capital aproape normal al unei țări.
Toate acestea se combină pentru a oferi o perspectivă roz asupra imobilelor rusești.
Grupul PIK a apărut anul trecut ca fiind compania specială din sectorul imobiliar. Achiziția rivalului Morton pentru 11,7 miliarde RUB (189 de milioane de dolari) în 2016 a lăsat PIK ca fiind de departe cea mai mare și mai rapidă creștere companie imobiliară rusă. La sfârșitul anului 2016, avea un portofoliu de 12,5 milioane de metri pătrați (mp) de proprietate. În același an, veniturile sale au fost de 60 de miliarde de ruble (0,9 miliarde de dolari). Anul acesta, dezvoltatorul se așteaptă la încasări totale de numerar cuprinse între 190 miliarde RUB și 200 RUB.
În prima jumătate a acestui an, veniturile PIK s-au dublat, în creștere cu 119%, până la 41,5 miliarde RUB (716 milioane EUR), în timp ce cel mai apropiat concurent al său, LSR, a înregistrat o scădere de 30%. PIK a vândut 771.000 mp de proprietăți imobiliare în ianuarie-iunie, cu o creștere de 90,4% a/a. Cu toate acestea, compania a înregistrat o pierdere netă de 2,5 miliarde RUB, comparativ cu un profit net de 1,7 miliarde RUB în ianuarie-iunie 2016, dar aceasta este o funcție a faptului că un proiect poate dura doi ani pentru a fi finalizat, CEO Sergey Gordeev a declarat bne IntelliNews într-un interviu exclusiv și nu reflectă starea companiei de când a preluat Morton.
„[Pierderea] se datorează modului în care sunt afacerile imobiliare. Aceste rezultate reflectă starea companiei în urmă cu doi ani, în timp ce rezervăm veniturile atunci când livrăm clientului, nu atunci când primim banii de la ei ”, a declarat Gordeev pentru bne într-un interviu la sediul central al PIK din centrul Moscovei. „Deci, vom vedea profiturile din activitatea curentă în 2018 și 2019.”
Rezultatele financiare ale companiei pe această piață dificilă au primit susținere susținută de agenția internațională de rating Standard & Poor's (S&P) la începutul lunii noiembrie, care a lăudat „performanța solidă” a companiei într-un moment în care mulți dintre concurenții PIK văd că vânzările scad, în timp ce PIK se bucură de „o creștere puternică înainte de vânzare și de încasare a numerarului, determinată de cererea robustă pentru apartamentele sale”.
"Perspectivele stabile reflectă punctul nostru de vedere că poziția lichidității PIK este susținută de solduri mari de numerar și așteptările noastre de un flux de numerar operațional solid", a concluzionat agenția.
Boom la bust în retail și birou
Sectorul imobiliar a cunoscut o creștere puternică, iar profiturile ar putea fi obținute din cumpărarea unei clădiri luni și răsturnarea acesteia vineri. Însă afacerea imobiliară a avut dificultăți în anii de după criza financiară globală. Anul acesta a fost deschis doar un nou centru de afaceri la Moscova. O serie de proiecte vechi de vânzare cu amănuntul au fost finalizate în 2015-2016, dar de la „criza tăcută” care a lovit în urmă cu doi ani, nu au fost finalizate proiecte noi semnificative.
„Afacerea cu amănuntul se schimbă rapid și stilul vechi al mall-urilor nu este la fel de relevant ca și ei. Există mult mai mult spațiu decât acum 10 ani. Există o ofertă excesivă ”, spune Gordeev. „Nu vedem nici o schimbare de birou în viitorul apropiat, deoarece această afacere este întreruptă de spațiile de colaborare. Modul în care se schimbă spațiul de birouri. ”
Gordeev avea o companie de dezvoltare de birouri numită Horus Capital, care a dezvoltat spații de birouri, dar a vândut-o în 2010 din cauza tendințelor în schimbare din industrie.
Întreruperea comerțului cu amănuntul începe, de asemenea, să fie vizibilă: cel mai recent indice de cumpărături Watcom, care urmărește în timp real deficiențele din principalele mall-uri din Moscova, are cel mai rău an de la înființarea indicelui în 2014, ceea ce este surprinzător, deoarece veniturile reale au început să crește din nou, deși modest, iar economia este mult mai sănătoasă în acest an decât a fost pentru majoritatea ultimelor două. O parte din scăderea indicelui trebuie să se datoreze stagnării veniturilor reale disponibile, dar o parte din aceasta se datorează și finalizării tot mai mari a magazinelor online.
Creșterea comerțului electronic din Rusia depășește cu ușurință dezvoltarea punctelor de vânzare cu amănuntul tradiționale: piața online a crescut cu 22% față de anul trecut la 498 miliarde RUB (8,6 miliarde dolari) în ianuarie-iunie 2017, iar comerțul electronic rus se anticipează pentru 10% din totalul global până în 2025, potrivit Ministerului Industriei și Comerțului din Rusia. În mod clar, comerțul electronic în plină expansiune al Rusiei afectează deja sectorul imobiliar.
„În mall-uri puteți vedea în mod clar traficul în schimbare pe măsură ce o nouă generație iese în prim plan - milenarii”, spune Gordeev. „Nu le place să folosească mașini și preferă metroul sau autobuzele. Vor să fie independenți de mașini. Asta înseamnă că retailul trebuie să se amestece cu stațiile de metrou. Trebuie să existe mai mult divertisment și mai puține magazine, deoarece comerțul cu amănuntul tradițional este întrerupt de comerțul electronic. Punctele comerciale cu amănuntul - marile supermarketuri - acestea vor rămâne, dar magazinele de modă vor fi diminuate. ”
Comercianții cu amănuntul ruși sunt mai bine poziționați decât unii comercianți cu amănuntul din Europa de Vest pentru schimbările care rezultă din provocările perturbatoare ale comerțului electronic și încercarea sa de a se adapta preferințelor crescânde ale consumatorilor de a face cumpărături la magazinele de mici dimensiuni, mai degrabă decât la hipermarketuri, a declarat Fitch Ratings pe 23 noiembrie.
Segmentul cu amănuntul dintre primele 50 de companii din Rusia, în funcție de venituri, a reprezentat 606 miliarde de ruble (10 miliarde de dolari), sau mai mult de jumătate din veniturile agregate ale primelor 50 de companii din Rusia, crescând de la 18% din total în anul precedent, dar rămânând în urmă față de rubrica RUB1 .38 trilioane încasate de comercianții cu amănuntul cu cea mai rapidă creștere în 2014, înainte de criză.